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금리와 환율 전망

금리는 당분간 오르기가 힘들고, 또 환율은 하락하여 원화의 가치가 증대되는 쪽으로 움직일 것이라는 것을 예측했었다. 또한 향후에는 예금으로 회수되지 못한 자금들이 투기적으로 움직일 공산이 훨씬 커진 현실을 확인했었다.  

즉, 주식이나 수익 형 부동산 쪽으로 이미 상당부분 움직이고 있다는 뜻이다. 그런데 서울과 수도권에서는 아파트를 위주로 한 부동산 시장에는 미동도 없다. 반면 주식시장에서는 연일 최고치를 경신하고, 또 오늘 신문에는 10대 기업의 자산이 지난 3년 동안 약 50%나 증가 했다는 기사도 있었다.  

또한 부동산시장에서는 2~3%밖에 되지 않은 이자 수익에 만족하지 못하는 투자자들이 수익 형 부동산 즉, 월세를 받아 수익을 챙길 수 있는 원룸,오피스텔, 상가 등에 앞 다퉈 투자하면서 이들 부동산 가격이 폭등하고 있다.  

투자자들이 몰리다보니 가격이 올라가고, 반대로 기대수익률은 점점 떨어지고 있는 실정에서 오늘은 수익 형 부동산의 수익률에 대해서 이야기하고자한다.

1억을 투자해서 월 100만원의 이자를 받는 다면 연간 1,200만원의 이자 소득이 발생하므로 1억에 대해서 12%의 수익이 발생하는 것으로 이는 수익률이 12%인 투자라고 이야기 한다.

그런데 1억 예금으론 요즘엔 30만원 수준의 월 이자가 나오며 이는 연간 3.6%의 수익률인 셈이다.그런데 주변을 보면 같은 돈을 투자하더라도 상가를 사서 은행이자보다 훨씬 많은 월세를 받고 있는 사람들을 많이 본다.

요즘 상가 시장에서는 5~7%의 수익률로 상가가 거래되고 있다. 은행 예금보다 두 배의 수익을 거두고 있는 셈이며 지금처럼 저금리 기조가 고착화되면 상가의 기대 수익률은 5%이내로 떨어질 것이라는 예상이다.

다시 말하면 그만큼 상가 등의 수익 형 부동산의 값이 올라갈 것이라는 말이다. 예를 들어 월 100만원의 임대료가 나오는 상가는 수익률이 10%일 때는

1억2천 만 원의 가치가 있다.

(100만원/월 x 12달/년 / 0.1 = 1,200만원 / 0.1 = 12,000만원) 즉, 투자 한 돈 1.2억 원에 대해 10%인 1,200만원의 연간 소득이 발생한다는 것이다.

그러나 수익률이 6%일 때는 24,000만원의 가치가 있고,수익률이 5%일 때는 28,800만원의 가치로 올라간다는 이야기다.

똑같은 월 100만원의 임대료를 받을 수 있는 상가가 12,000만 원에서 28,800만원까지 올라가는 수익률이라는 놀라운 숫자의 마력을 보았다.

다시 역산해 보면 28,800만원을 연 3%로 예금을 한다면 그 이자는 월 72만원에 불과하다.(28,800만원 x 0.03 / 12 = 72만원)일반적으로 대부분의 물건은 가격이 오르면 수요가 줄고, 가격이 내리면 수요가 늘어나는 특성이 있다.

그러나 부동산에서는 가격이 오르면 사는 사람이 많아져서 오히려 가격이 더 오르는 특성이 있다. 폭탄 돌리기 식으로 언제 터질지도 모르는 거품을 형성하며 계속 오르는 게 부동산 가격의 특성이다.

당분간은 수익 형 부동산의 가격이 좀 더 오를 것이라는 것을 확신한다. 그래서 나는 언제 터지더라도 상관없는 수익률 상한선을 7%로 제시한다.

투자한 자금에 대해 연간 7%이상을 회수할 수 있다면 투자를 하고 수익이 그 이하면 투자하는 것을 포기해야한다.물론 그 7% 수익은 부동산을 보유하는데 필요한 수선 유지비, 제세공과금을 제외한 순 수익이어야 한다. 또 특히 변두리 지역이나 지방의 경우는 부동산 가격 중에 땅값보다는 건물 값의 비중이 훨씬 크기 때문에 그 건물부분에 대해서는 수선유지비, 수명을 20년 또는 30년으로 하여 매년 노후 된 만큼의 감가상각비도 충분히 고려하여야 할 것이다.

예를 들어 이웃에 월 130만원의 월세를 지불하며 장사를 하는 이가 있다. 연간 130만원 x 12달 = 1,560만원의 임대료를 지불하고 있다. 3년 전에 임대할 때는 2억에 사든지, 보증금 3,000만원에 월 130만원 월세 중 선택하라는 것을 3년 만에 돈을 좀 모아서 살려고 하니 이젠 3억에서 한 푼도 빼줄 수 없단다.

수익률을 계산해 보면 1,560만원 /(3억-3,000만원) = 5.78%로 선택의 기로에 서있다. 그러나 그 사람은 만약 다른 사람에게 그 점포가 넘어가서 임대기간 만기 후에 점포를 빼앗기게 되는 일이 발생된다면 장사 잘되는 가게의 권리금을 한 푼도 받을 수 없다는 이유 때문에 부족한 돈을 마련하기 위해 힘쓰고 있다고 한다.

이익은 누가 가져다주는 게 아니라 부단히 미래를 예측하고 치밀한 계산의 결과가 현실과 접목 될 때 실현되는 것이 이닐까?