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부동산시장 전망과 세상사는 이야기

날씨도 따뜻한 봄날의 햇볕 좋은 오후다.

집 앞 공원 놀이터 운동장에선 몇 무리의 팀들이 농구 놀이에 열중이다.

공 하나를 두고 서로 빼앗으려는 노력이 대단하다.

어쩌다 슛을 해보지만 번번이 골대를 빗나가다 한골이라도 들어가는 때엔 환호가 대단하지만 공은 금방 골 그물을 빠져나와 땅에 떨어지고 또 다시 게임은 계속된다.

남이 가진 공 을 애써 빼앗아서 골을 넣어본들 아무소용도 없고, 공을 사람 수 만큼 여러 개를 가지고 놀면 싸울 일도 없을 것을, 인간들은 아마도 서로 빼앗고 싸우는 것이 본능인가보다.

1년 전이나 6개월 전에 부동산 시장을 예측 했던 것처럼 오르는 곳은 계속 오르고, 떨어지는 곳은 계속 떨어지고, 또 보합세를 보이는 곳은 계속 그럴 것이라고 관성의 법칙까지 들먹여 가며 이야기 했던 것에 별로 틀림이 없는 듯싶다.

다만 그 오르내리는 정도가 조금 완만해진 듯싶기는 하다.

이번에는 그 이유와 향후 전망을 이야기 해보고자 하는데 당분간은 위의 기조를 유지 할 것으로 생각된다.

특히 중요한 전망과 이유를 하나하나 들어보기로 한다.

첫 번째, 미국 발 금융위기 이후 미국은 양적완화라는 이름으로 계속 달러와 채권을 발행해서 달러의 가치를 떨어뜨려서 전 세계적인 인플레이션을 유도하고 있다.

그러나 화폐를 남발하면 당연히 물가가 오르고 금리가 올라야하는데 그들의 교묘한 술책으로 미국은 여전히 제로금리를 유지하면서도 화폐가치를 떨어뜨려 그들의 실질적 채무를 줄여가고 있다.

그 이유는 잔뜩 거품을 만들며 오르던 부동산 가격이 급락하면서 경기침체와 부도 도미노가 발생하자 서둘러 금리를 제로까지 내려서 부동산보유부담을 줄여서 급락을 막아보자는 술책에서 비롯됐다.

그 여파로 애매하게도 전 세계적인 저금리와 부동산 가격 하락과 고 인플레가 발생하고 있다.

당장 부동산 가격이 하락하는 것은 부도 도미노가 무서우니 부동산 가격을 유지하면서도 화폐가치가 하락하는 만큼 거품이 점점 사라지게 되는 것이니 위험 없이 폭탄을 제거하는 격이다.

물론 우리나라도 예외 없이 같은 이유로 부동산 가격은 안정세를 유지하고 높은 인플레이션을 경험하고 있으나 그 주동자가 미국이라는 것을 아는 이는 별로 없다.

두 번째로 부동산 가격이 당분간 못 오르는 이유는 공급확대에 있다.

부동산 전문가나 경제학자 들 조차도 미분양이 대세고, 건설업체가 아예 손을 놓고 있는 때에 이처럼 공급확대를 언급하는 사람이 없어 오늘 좀 자세히 이야기 해보고자 한다.

정부는 몇 년 전 부동산 가격을 잡기 위해 그린벨트를 풀어서 보금자리 주택이라는 이름의 반값아파트 공급을 선언했었다.

그 선언의 폭발력이 대단해서 모두들 집을 사지 않고 반값아파트 분양대열에 줄을 서게 됐으니 아파트 값이 오를 이유가 없다.

그 실례로 강남과의 접근성과 쾌적함으로 높은 가치를 인정받던 분당의 경우 판교개발의 가시화와 세곡지구의 개발에 이은 그린벨트 내 보금자리 주택 개발정책에 경쟁력을 잃으면서 국내 최대의 낙폭을 기록하고 있다.

여전히 가격이 오르고 있는 지방은 반값아파트의 공급도 없고 풀 그린벨트가 없는 것도 하나의 이유일 것이다.

물론 정부는 현실성 없는 반값 아파트 제도를 사실상 백지화 시켰으나 여전히 효과는 남아있다.

세 번째 이유도 역시 공급확대의 한 단면인데, 우리가 말하는 거리의 개념이 사실상은 출퇴근에 필요한 시간 개념적 거리의 성격이 더 강하다.

그런데 최근 몇 년간 수도권은 교통망 확충으로 같은 시간 안에 도달할 수 있는 수도권의 크기가 훨씬 커졌다.

그만큼 수도권이 커지고 공급이 확대된 것이다.

아마 실감 할 수 없겠지만 계산해보면 실로 엄청나다.

예를 들어 교통망의 확충으로 100분 걸리던 곳을 90분에 갈 수 있다면 수도권의 직경은 11%가 넓어진 셈이다.(100/90=1.11)

그럴 때 면적은 그 제곱이니까 23.4%가 늘어나는 셈이니 수도권의 아파트 값 하락은 불을 보듯 뻔하다.

두 번째와 세 번째 공급이 주로 토지의 신규공급이 주가 되기 때문에 토지가격의 등락을 떠나서 아파트용 부지가 늘어나면서 부동산 가치가 형성되는 이유인 토지의 희소가치가 떨어지게 된다.

이는 아파트가격 중에서도 특히 땅 값이 차지하고 있던 가격을 주로 떨어뜨리게 되며, 특히 재개발, 재건축 단지와 같이 땅값이 부동산 가격의 전부인 부동산 가치를 폭락 시키는 파괴력을 발휘하게 된다.

또한 전국토의 개발권을 독점하면서 손만 대면 땅값이 올라가는 마이다스의 손과 같은 능력을 보유한 LH공사(옛 토지개발공사)를 사실상의 부도 상황으로 내몰 정도의 엄청난 파괴력을 보여 주었지만 그 이유를 다들 공사의 방만한 부실경영에만 원인이 있다고 믿고 있는 현실이다.

네 번째 이유도 공급확대의 한 파생 사유인데, 상승기 때 상승을 주도하던 곳은 버블 쎄븐 지역이었고 그 중심에 재개발과 재건축이 있었다.

마치 소꿉놀이처럼 헌집을 주면은 커다란 새집을 줄 것 같은 환상을 심어주면서 무섭게 오르던 재개발, 재건축 단지들은 요즘 미국 발 부동산 가격 잠재우기의 가장 큰 피해자가 되고 있다.

버블 당시의 상황처럼 가격이 계속 상승해 준다면 두꺼비집 놀이는 현실에서도 가능했을 것이다.

그러나 상승세가 멈추면서 집값을 구성하고 있던 양대 가치인 투자가치와 사용가치 중 투자가치 부분이 제로에 가까워지면서 집값이 하락하게 되는 것이다.

과거에는 빚을 내서라도 집을 사 놓으면 가격이 올라가는 이른바 투자가치가 있었고, 이는 투자가치라는 형태로 부동산 가격의 상당한 비중을 차지하고 있었으며 따라서 큰 아파트 일수록 값이 많이 올라 갈 테니 투자가치로 인한 가격 비중이 더 컸을 것이다.

이것이 중대형아파트의 하락폭이 큰 이유에 대한 가장 적절한 설명이 될 것이다.

특히 강남 3구 처럼 도심과의 접근성 때문에 높이 평가되던 곳의 가치는 교통시간의 단축으로 가격이 더욱더 떨어지게 된다.

즉 도심 내 부동산의 임대료는 주거용도의 사용가치와 직장까지의 출퇴근 시간과 비용, 주부의 쇼핑가와의 시간과 비용, 학교까지의 교통비와 시간의 가치의 합계였으나 교통의 발달로 그 비용이 상대적으로 감소하면서 가격이 떨어지는데 일조하게 된다.

다섯 번째로 위와 같은 것들이 현실화되면서 재건축, 재개발을 추진하기 위해 철거 해버린 단지의 경우 가격은 떨어지고 있는데, 이자는 부담해야 되고, 또 거기다가 따로 살 집을 구해야 되는 3중고를 겪는 것이 주변에서 많이 목격되면서 학습효과로 인해 매수에 가담하지 않음으로 인한 가격하락까지 겹치게 된다.

실제로 과거의 주식시장에서의 깡통계좌처럼 깡통아파트가 속출하고 있는 게 현실이다.

물론 가격하락의 중심축에는 가격의 구성요소인 조성비용을 무시하고 오른 것이 가장 큰 요인일 수 있다.

풀어보면 집값은 크게 땅값과 건축비로 나눌 수가 있는데 건축비는 지방이나 서울이 크게 다를 게 없다.

그러나 현실 속에서는 경매가 평가에서만 보더라도 낡은 강남아파트는 건물가가 평당 1,000만 원 이상으로 평가되면서도 지방의 새 아파트 건물 값은 평당 100만 원 대로 평가되는 경우가 허다했으니 이 들이 현실화 되고 있는 현상이 수도권의 아파트 가격은 떨어지고, 지방은 오르는 현상이 발생하는 원인이 되고 있다.

그러나 이모든 것들 뒤에는 미국이 주도하고 있는 세계적 부동산 거품빼기가 완성되는 때에 그 동안 오른 물가만큼 상승한 건축비만큼의 상승이 기다리고 있다.

그 기간 동안 집값이 안 오른다면 집이 없는 것에 비하거나 또는 다른 곳에 투자하거나 저축하는 것에 비한 기회비용만큼의 손실이 불가피하니 연간 기회비용이 5%라 가정하고 3년간 추세가 유지된다면 15.7%의 복리 손실이 불가피하게 된다.

여태까지 조정을 받은 것에 그 정도면 거품이 충분히 빠지지 않을까?

물론 위의 모든 사항은 그 어떤 전문가로부터도 검증된바 없고, 어떤 매스컴에서도 언급된바 없는 두통환자가 즉흥적인 생각을 글로 옮긴 것이니 판단과 책임은 각자의 몫이다.

물론 제로 썸 게임에서 손해를 보는 자가 있으니 이익을 보는 자가 있는 것이 당연한데 그 것에 대한 이야기나 투자 방법은 다음으로 미루기로 한다.

제로 썸 게임이야기가 나왔으니 위의 농구 이야기로 돌아가 보면 농구공을 빼앗은 사람이나 빼앗긴 사람이나 득실이 없으니 제로 썸 게임이 확실하다.

TV에서 다큐로 자주 보여주는 아프리카 원 주민들이 단지 마실 물을 구하기 위해 하루의 절반을 소비하면서 하루 한 끼로 연명하는 자들처럼 한심하게 들리는 변명이다.

물이 없으면 물이 있는 동네로 이사하면 되고, 그런 일거리가 없으면 일거리가 있는 동네로 이사하면 되는 것을 이유 같지 않은 이유를 대는 것은 이해 할 수가 없다.

또한 수십 년 전에 정주영회장이 성실한 노력만으로 주인으로부터 쌀가게를 인수하여 그걸 바탕으로 지금의 현대그룹으로 키운 모범적인 사례가 있는 확실한 방법이기도 하다.

옛말에도 “고기를 잡아주지 말고 고기 잡는 방법을 알려주라!” 했듯이 많은 재산보다는 든든한 직장이 좋긴 하다.

그러나 요즘엔 그렇게 안전한 직장도 없을 뿐 아니라 인간의 수명이 늘어나면서 은퇴 후의 인생이 더욱더 커지게 되었다.

그런 의미에서 이제부턴 “좋은 직장을 갖는 것보다 좋은 사업체를 가지는 게 은퇴 걱정도 없고 훨씬 좋다!”는 세상이 되고 있으니 더욱더 그러하다.

세익스피어가 “인간은 누구나 세상이라는 연극무대에서 일곱 가지의 역할을 연기하다가 죽는다.”는 말을 남겼단다.

이야기인 즉,

유아기 때는 젖을 빨며 울어대는 연기를 하다가,

소년기 때는 열심히 뛰어 노는 개구쟁이 연기를 하다가,

학생시절에는 열심히 공부하며 노력하는 연기를 하다가,

마침내는 돈을 벌며 가장의 역할을 연기하다가.......

결국 죽어가는 일곱 번째의 연기를 하면서 세상이라는 연극무대에서 자신의 역을 마치고 퇴장한단다.

글머리의 농구 게임으로 돌아가면

공을 빼앗은 사람이나 빼앗긴 사람이나 열심히 운동을 했고,

이긴 팀이나 진 팀이나 즐거우니

윈 윈 하는 게임이 분명하고,

사랑을 나누면 둘 다 행복해지고,

우정도 마찬가지며

지식을 나눠줘도 나는 손해가 없으면서 상대는 큰 은혜를 입으니 역시 마찬가지다.

그러나 한편으로는 서로 빼앗으려는 쟁취본능의 인간들은 서로에게 상처를 입히거나 죽이면서까지 빼앗기를 일삼는다.

어느 날 갑자기 연극 속에 내 역할이 없어진다 한들 오늘부터 편한 맘으로 살겠다는데 어느 누가 뭐라 할 것인가?